Cuando se compra una vivienda de obra nueva, tienes ciertas garantías legales en España, según lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Los principales objetivos de la LOE, aprobada mediante la Ley 38/1999, entró en vigor el 6 de mayo de 2000, son los de garantizar la seguridad y calidad de las edificaciones, establecer responsabilidades en cada etapa de la construcción y proteger a los compradores estableciendo garantías para cubrir posibles defectos durante y después del proceso constructivo.
¿Cuáles son los plazos de garantía en una obra nueva desde la recepción de la vivienda?
Garantía de 1 año - Para defectos de acabado.
Cubre defectos de terminación o acabado de la vivienda (por ejemplo, pintura mal realizada, alicatados defectuosos, rayas, golpes en cualquier superficie o elemento, puertas o ventanas que no abren o cierran bien o están dañadas, grifos mal colocados, lavabos en mal estado, rayados, etc, etc.
Este tipo de defectos, en general, se consideran leves pero es conveniente documentarlos una vez recibidas las llaves, siempre antes de ocupar la vivienda para demostrar que son defectos, vicios y/o daños previos a la entrega.
Garantía de 3 años - Para defectos de habitabilidad.
Cubre defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, como problemas de humedades, aislamiento térmico, aislamiento acústico, defectos en las instalaciones de agua, electricidad, calefacción, aire acondicionado o cualesquiera, etc.
Estos defectos no suelen ponerse de manifiesto hasta pasado un tiempo desde la entrega y uso de la vivienda y suelen requerir el diagnóstico de un perito para determinar su alcance y reparación, no obstante, necesitan, igualmente para una mejor consecución, del registro y documentación de los mismos por todos los medios disponibles, fotografías, vídeos, etc., etc.
Garantía de 10 años - Para daños estructurales.
Cubre daños graves que afectan a la estructura de la vivienda, como problemas en los cimientos, pilares, vigas o forjados que comprometan la estabilidad del edificio.
Este tipo de defectos son poco habituales y son los únicos cubiertos por lo que se conoce como Seguro Decenal.
¿Cómo reclamar los defectos en una vivienda de obra nueva?
Documentación de los defectos.
Elaborando un listado detallado indicando la afección y lugar de la vivienda, tomar fotografías, grabar vídeos y aportar registros de las reclamaciones y comunicaciones llevadas a cabo para que, en posibles situaciones posteriores puedan aportar valor.
Comunicación de los defectos.
Dependiendo de la gravedad de los defectos de la obra nueva, se enviará al promotor y/o al constructor y/o sus representantes por escrito mediante burofax, correo electrónico certificado con acuse de recibo o carta certificada. Contendrá la identificación de la vivienda (dirección completa y detallada, número de registro de la misma, si es necesario etc.), descripción de los defectos, solicitud de reparación o respuesta, proposición de plazo de subsanación y/o revisión, etc. y soportes documentales y evidencias tales como fotografías, vídeos, testimonios relevantes, etc.
¿Dónde más puedo reclamar los defectos en una vivienda de obra nueva?
Si el promotor o constructor no responde o no soluciona los defectos, se puede reclamar ante la Oficina de Consumo en el caso de Zaragoza es la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC).
También se puede formalizar una reclamación en el Colegio Profesional de Arquitectos (Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón) o contratar un perito independiente para evaluar los daños y emitir un informe técnico.
Si todas las vías anteriores fallan, se puede interponer una conciliación civil previa al inicio de demanda judicial contra el promotor, la empresa constructora y/o la aseguradora mediante procurador y/o abogado en su caso.
Como conclusión, la entrega de una vivienda para el usuario comprador es el momento de revisar, documentar y notificar los defectos de la obra nueva, guardar todos los documentos de las comunicaciones realizadas con el promotor, constructor, etc. y disponer de los organismos de apoyo y asesoramiento de profesionales tales como despachos de abogados especializados en derecho inmobiliario y consumo y/o asociaciones profesionales de defensa del consumidor.
